財産分与と住宅ローンの関係｜離婚協議書の不動産や動産の書き方

先ず財産分与の大事なポイントを解説する前に離婚協議書や離婚公正証書を作成する際に役立つ文例や書き方をお伝えします。

以下の青文字が財産分与に関する文例と書き方です。

１.不動産（家やマンション）の財産分与
甲及び乙は、財産分与として令和７年８月１日に甲単独名義の不動産を甲が全て取得することで合意した。（不動産情報の記載は省略）

２.預貯金の財産分与
甲及び乙は、財産分与として令和７年８月１日に預貯金金５００万円の内、甲が金５０万円、乙が金４５０万円受領した。

３.動産の財産分与
甲及び乙は、財産分与として令和７年８月５日に甲は、テレビと冷蔵庫を取得し、乙は、エアコンとパソコンを取得した。（家電の製品情報の記載は省略）

自分に合う不動産の書き方が見つからない方へ

不動産の財産分与は夫婦間の協議で自由に決めれます。
ただし、住宅ローンが残っている場合は銀行の制約を受けるため自由に決めれないケースがあります。

このことから不動産の財産分与ではご夫婦ごとに結論が変わるので文例や書き方も数多くあります。

〈不動産の財産分与の結論（一例）〉
・夫名義の不動産を夫が取得する。（上記文例）
・夫名義の不動産を妻名義にする。
・夫婦共有名義の不動産の夫の持分を妻に渡す。
・不動産の名義変更に伴い妻が住宅ローンの借換を行う。
・離婚後、不動産を売却し売却益を分配する。
・離婚後、不動産を売却し売却損を負担する。

このように不動産の財産分与は複雑なケース（不動産の話＋住宅ローンの話など）が多く難易度も高いので離婚協議書や離婚公正証書の文例や書き方が見つからない方は専門家への相談や依頼をお勧めします。

文例と書き方のポイント解説

財産分与には養育費のように金銭支払の条件もありますが、
基本的には財産を清算したという証拠の合意が多数を占めます。

この証拠の合意は離婚後のトラブル防止に役立つので、
文例１～３のように証拠の日付を記載することが望ましいです。
この日付は合意日になります。つまり全て同じ日付になるとは限りません。

〈離婚後のトラブル例〉
・預貯金の分配は折半で合意したのに７対３だとウソの再請求をされる。
・テレビはもらっていいと言われたのにやっぱり返してと再請求される。

なお、離婚協議書などに清算条項という条件を入れるとこのトラブル（離婚後の再請求）は防げます。

財産分与を端的にまとめると

財産分与は婚姻中に蓄えた財産を清算（分配）することです。
主に不動産、預貯金、動産（家財道具）、以上３つに分類されます。

財産分与では婚姻中に蓄えた財産が対象になります。
つまり独身時代に蓄えた財産や相続で得た財産は対象外（分配不要）となります。

なお、文例には掲載していませんが自動車も財産分与の対象です。

物理的に自動車を半分に切りわけることはできないので、
夫婦間の協議で２つの選択肢（一方が乗り続ける又は売却して現金化）から選びます。

ただし、自動車ローンが残っている場合、ローン会社の制約を受けるので専門家への相談をお勧めします。

また退職金や借金については離婚の時期や状況に応じて個別検討が必要です。これについても専門家への相談をお勧めします。

財産分与の分配割合はどうなる？

財産分与の分配割合は折半（５０％）が公平だと考えられています。
ただご夫婦の離婚時の状況や離婚後の環境に応じて柔軟な結論を出すこともできます。

柔軟な結論とは折半以外の分配割合（７対３など）です。

子ども名義の財産の注意点

子どもの財産として子ども名義の預貯金が考えられます。
この預貯金は預金をした経緯に応じて財産分与の考え方が変わります。

〈預金をして経緯とは？〉
・子どもの将来のために積立をしていた。（財産分与の対象になる。）
・お年玉やお小遣いを貯めていた。（財産分与の対象にならない。）

このように財産分与の対象になる場合は協議が必要、対象にならない場合は協議不要（子ども固有の財産）となります。

なお、預貯金以外にも児童手当やジュニアＮＩＳＡについて夫婦間協議を行うご依頼者様もいらっしゃいます。

協議離婚で話し合う離婚条件は親権、養育費、面会交流、慰謝料、財産分与、年金分割など代表的なもの、あまり知られていないものなど数多くあります。

この離婚条件の情報はご夫婦（自分たち）で集めて整理する必要がありますが以下の問題や疑問を抱える方が多いです。

〈問題や疑問とは？〉
・離婚情報が多くて混乱する。
・ＡサイトとＢサイトで真逆のことが書かれている。
・有益な情報を集めたいけどやり方がわからない。

この問題や疑問を解消するのがオリジナルの離婚チェックシートです。
離婚チェックシートがあれば、ご夫婦で離婚条件の情報を集める必要がなくなります。つまり完成までの時間短縮に繋がります。

離婚チェックシートとは？

① 計１３ページ６３項目を掲載
② 協議離婚に必要な情報を全て網羅
③ わかりやすいように○×回答形式を多く採用

当事務所では２０代～４０代のご依頼者様が多いので養育費と面会交流の項目が多いです。

なお、数年前からは世代を問わずご依頼を頂いております。
世代に応じてテーマになる離婚条件（退職金など）は異なりますが全て対応できます。

離婚チェックシートには、具体的に以下のように掲載されています。

〈離婚チェックシートの項目例〉
例１「子どもの養育費は何歳まで払う？（選択肢は５つ）」
例２「子どもとの定期面会はどうしますか？（選択肢は３つ）」
例３「預貯金の財産分与の分配方法は？（選択肢は３つ）」
例４「通知義務の通知方法はどうしますか？（選択肢は６つ）」

離婚協議書や離婚公正証書作成に必要な情報を掲載しています。
つまり夫婦間での離婚協議において二度手間がなくなり、効率良く進めることができます。

なお、当事務所では弁護士法の規定により相手方との交渉はお引受できません。

補足として＋ａの条件も多数掲載しており、○と回答した項目が多い場合、
養育費と面会交流の条件だけでもそれぞれ１０個以上になるご依頼者様もいらっしゃいます。

こういう訳でご依頼者様からは大変好評を頂いております。

住宅ローンを完済している場合、銀行の制約を受けません。
つまり不動産の財産分与に関する夫婦間協議で揉める可能性は低く、主に２つの選択肢から結論を出します。

〈２つの選択肢とは？〉
Ａ案 不動産を売却して現金を分配する。
Ｂ案 一方が不動産を取得する対価として他方に現金を支払う。

先ずＡ案は不動産を売却して売却益を分配します。
分配割合さえ合意できれば、夫婦間協議はスムーズに進みます。
例）売却益１０００万円の内、夫が５００万円、妻が５００万円受取る。

ただし、不動産はすぐに売れるとは限らない（現金化まで時間がかかる）というデメリットがあります。

次にＢ案は一方が不動産を取得する代わりに他方へ現金を支払います。
具体的に支払う金額の合意ができれば、夫婦間協議はスムーズに進みます。
例）夫がマンションを取得する対価として妻に現金６００万円支払う。

住宅ローンを返済中の場合、銀行からの制約を受けます。
つまり解決できる選択肢が少なく夫婦間協議が長引く可能性があります。

なお、ここでお伝えする３つの選択肢はあくまでも参考情報です。ご夫婦の状況によっては４つ目以降の選択肢が出てくる可能性が十分あり得ます。

〈３つの選択肢とは？〉
Ｃ案 不動産を売却する。
Ｄ案 住宅ローンを一括返済する。
Ｅ案 離婚後も一方が住み続ける。

先ずＣ案は不動産を売却することになります。
つまり売却額が住宅ローンの残高を上回っている必要があります。
例）売却額が９００万円で住宅ローン残高が５００万円。（アンダーローン）

ただ住宅ローンの残高が少ないケースを除いて、下回る（売却額が５００万円で住宅ローン残高が８００万円）ことが多いためＣ案を選択できるご夫婦は少ないです。

この下回る状況のことをオーバーローンと言います。
婚姻期間が短いご夫婦の場合、オーバーローンになる確率は高いです。

不動産の名義を夫から妻に変更できる？

住宅ローンが残っている場合、夫婦間の合意だけで名義変更はできません。
銀行への相談と承諾が必要になるので夫から妻に名義変更することは難しいです。

銀行への承諾とはここでは住宅ローンの借換を指しています。
仮に妻に安定収入があり住宅ローンの借換が認められた場合は名義変更ができます。

住宅ローンの借換を検討される方は銀行への仮審査から始めて下さい。
なお、仮審査を通過した場合、銀行から不動産の財産分与の合意を記載した離婚協議書や離婚公正証書の提出が求められます。

このケースの流れとしては仮審査通過→離婚協議書又は離婚公正証書作成→離婚届提出→本審査通過→不動産の名義変更と住宅ローンの借換となります。（銀行ごとに異なる可能性があります。）

共有名義やペアローン（連帯債務）の場合は？

不動産購入の際、共働きのご夫婦だと単独名義（債務）ではなく共有名義にしたりペアローンを組んだというケースも多いです。（ペアローンではなく連帯債務のケースもあります。）

共有名義の場合、離婚後も現状維持（共有のまま）というご夫婦は少ないので、どちらかの単独名義にするという協議になりやすいです。（単独名義にする場合は住宅ローンの協議も必要です。）

このケースでは不動産の財産分与の難易度が一気に上がりご夫婦の状況や意向に応じて選択肢を考える必要があります。

様々な選択肢を考慮した上で結論を出すことが大事なので、依頼の有無は別として、１度は専門家に相談することが望ましいです。

財産分与の対象財産は不動産、預貯金、動産と種類が多いですが、１つ１つ丁寧に準備をすれば効率良く進めることができます。

〈理想的な分配協議の進め方とは？〉
① 現在の財産を確認する。
② メモ用紙に財産の一覧表を書き留める。
③ 財産分与と関係のない財産を確認する。
④ 誰が何を取得するという分配協議を行う。
⑤ 財産分与の最終合意。

先ず財産分与は婚姻中に蓄えた財産を清算（分配）します。
離婚を考えた時点で自宅にある①財産の確認から始めて下さい。
例）一軒家、自動車、預貯金、パソコン、掃除機など。

次に分配協議をスムーズに進めるためにメモ用紙を用意して①で確認した財産の②一覧表を作って下さい。一覧表は箇条書きで十分です。

なお、独身時代に購入したものや預貯金、相続財産は個人の財産なので財産分与の対象財産から除外されます。つまり③関係のない財産が②一覧表に含まれていないか確認をして下さい。

そして以下の流れで④誰が何を取得するかという分配協議を始めます。

〈財産分与の協議例１〉
夫「自宅と自動車はもらいたい。」
妻「その代わり預貯金、パソコン、生活家電がほしい。」

〈財産分与の協議例２〉
夫「自宅に残るから生活家電は１部譲ってほしい。」
妻「重い家電は譲るけど軽くて運べる家電はもらいたい。」

そして全ての財産の分配協議を終えれば⑤財産分与の最終合意となります。

財産分与の相場のポイントは３つ

① 夫婦間の協議で自由に決めれる
② 折半（５０％）が公平で妥当
③ ご夫婦の状況に応じて柔軟に対応できる

協議離婚は夫婦間の話し合いで解決を目指すものです。
つまり財産分与の相場（分配割合）は①夫婦間で自由に決めることができます。

ただ財産分与は婚姻中に蓄えた財産を清算（分配）するものなので、一般的には②折半（５０％）が公平で妥当だと考えられています。

なお、③離婚時のご夫婦の状況に応じて以下のように柔軟な結論を出すこともあり得ます。

〈どのような状況？〉
妻「子どもが３歳だから数年はフルタイムで働けない。」
夫「わかった。預貯金は折半ではなく３対７の分配でいいよ。」

子どもが幼い場合、離婚後、親権者はフルタイムで働くのが難しいです。
このことから離婚後の生活資金として預貯金を多めに分配するという結論を出すこともあり得ます。

上述の通り、協議離婚では双方が納得すれば相場を無視した条件合意をすることも可能です。

こういう訳で財産分与の相場は折半が基本ですが、ご夫婦の状況を考慮して柔軟に考えることもできます。